"마지노선 가격대 무너지고 있다!"
 
2007년 미국의 서브프라임모기지 사태(비우량 주택담보대출 부실화)에서 촉발돼 최근 주요 투자은행(IB)의 붕괴로 전파된 국제 금융위기가 세계 금융정책 당국의 적극적인 대처에도 불구하고 그 끝을 예상할 수 없는 지경으로 치닫고 있다.

미국 서브프라임모기지의 전체 규모는 2006년 말 현재 약 4000억 달러 정도로 미국 전체 주택담보대출의 5%, 전체 주식시장가치의 2%에 불과했지만, 앞다퉈 투자은행으로 체질을 변화시켰던 주요 금융기관들에게 연쇄 부실이라는 결과를 낳았다.

세계 경제의 심장으로 불리는 미국의 총체적 자산가치 하락은 전세계로 전파되었는데, 특히 우리나라에 미치는 영향의 강도는 다른 나라보다 더 크게 다가왔다. 아직 부동산 시장에서 새어나오는 파열음에 시선이 쏠리지는 않고 있지만 파국을 예견하는 목소리가 적지 않다.

<사건의내막>은 연초부터 이명박 정부의 부동산정책이 거품붕괴로 이어질 가능성에 대한 전문가들의 경고를 수차례 보도한 바 있다. 일각에서는 건설회사 사장 출신 대통령이라는 태생적 한계 때문인지 정부정책은 현 상황을 더욱 악화시키는 방향으로만 진행되어 왔다는 비판의 목소리가 적지 않다.

<사건의내막>은 이광재 민주당 의원의 정책보고서 『한국판 서브프라임 "안심할 수 없다"』와 한국경제신문사가 발간한 『부동산 대폭락 시대가 온다』 그리고 이 책의 저자인 김광수경제연구소 선대인 부소장의 최근 글을 통해 사태의 현황과 전망을 짚어봤다.
 

"부동산, 1초라도 빨리 털고 나와라"

전국적으로 아파트 미분양(공급과잉)이 심각한 상황에 빠져 있는데도 이명박 정부는 주택공급을 확대하기 위해 그린벨트까지 푸는 고강도의 부동산 시장 활성화 대책을 내놓고 있다. 부동산 경기가 위축되면 나중에 주택 공급이 부족해질 수 있다는 명분이다.

그러나 수도권의 주택보급률이 96% 이상을 기록하고 있는 가운데 2010년 이후 수도권을 비롯해 전국에서 막대한 물량의 주택공급이 이뤄질 예정이기 때문에 정부의 공급 확대 정책은 이미 꺼져있는 부동산 시장을 '확인사살'할 가능성이 높다.

여기에 더해 2013년 이후 주택 수요층의 중핵을 이루는 35∼55세 인구가 급격히 줄어들고 2015년 이후 저출산 고령화의 충격이 현실화되는 가운데 주택수요층에 새로 진입할 이른바 '88만원 세대'가 은퇴하는 베이비붐 세대의 주택 매물을 받아줄 경제력이 없다.

김광수경제연구소 선대인 부소장은 "한국의 부동산 시장은 높은 집값, 극심한 거래 부진으로 표현되는 '부동산 스태그플레이션'을 지나 버블 붕괴의 초기 단계에 진입했다"고 단언하면서 "발등에 떨어진 불을 끄기 위한 정부의 중구난방식 대책이 장기적으로 문제를 더욱 악화시킨다"고 지적했다.

정부는 출범 이후 첫 번째 부동산 대책인 소위 '8·21대책'부터, '9·1 감세안', '9·19 주택 500만 호 주택공급대책', '9·22 종합부동산세제(이하 종부세) 개편안' 등을 잇따라 쏟아냈는데, 이러한 정책의 본질은 투기수요를 부추겨 부동산 거품붕괴를 늦추겠다는 것이다.

하지만 정부가 대출 규제 완화를 제외하고 웬만한 부양책은 다 포함한 정책 폭탄(?)을 연달아 들이부었음에도 불구하고 시장의 반응은 무덤덤했다. 오히려 정부의 종부세 개편 방침에도 불구하고 버블 세븐의 집 값은 올 들어 가장 큰 폭으로 떨어졌다.

금융기관이 원금을 회수하지 못하는 경매물건도 속속 등장했으며, 버블 세븐 지역에서는 그동안 심리적 마지노선으로 여겨졌던 가격대가 깨지고 있다.

남아 있는 대출 규제가 풀린다 해도 상황이 크게 달라질 것 같지는 않다. 구조적으로 심각한 자금난을 겪고 있는 은행이 과거처럼 선뜻 대출을 해 줄리가 만무하기도 하고 부동산을 통해 높은 수익을 거둘 수 있으리라는 이른바 '부동산 불패신화'가 깨지고 있기 때문이다.
 

한국판 서브프라임 가능성
 
이렇게 부동산 거품을 통한 경제성장의 호황기가 끝났다는 지적이 제기되는 가운데 문제는 부동산 가격하락이 담보대출을 통해 자금을 차입했던 가계 및 기업의 경제적 어려움으로 이어지고 이것이 다시 금융권 부실로 확산될 가능성이 크다는 점이다.

외환위기 이후 금융기관들의 부동산관련 대출이 급증한 것은 잘 알려진 사실이다. 정부의 잇따른 부동산 가격안정대책에도 불구하고 부동산 가격 상승이 계속되면서 2004년 이후에는 금융기관들의 바람넣기식 대출경쟁에 대출을 끼고 집을 산 개인들이 많았다.

여기에 더해 대부분의 금융기관들이 전문성이 요구되는 기업 신용대출보다 담보가 분명한 부동산대출을 선호하면서 일부 중소기업의 경우 자금 순환을 위해 경영진 개인이나 회사 소유의 부동산을 담보로 차입하는 일도 상당수 있었다.
 

선대인 "부동산 활성화 대책, 꺼진 경기 확인사살 할 것" "부동산 스태그플레이션 지나 버블 붕괴 초기 단계 진입"

이광재 민주당 의원이 발표한 정책자료집에 따르면 예금은행의 경우 2001년 말 110조원에서 2007년 말 367조원으로 3배 이상 급증하면서 전체 원화대출 중 부동산의 비중이 2001년 말 40%에서 2007년 말 47%로 증가했다. 금융감독원 발표에 따르면 2007년 6월 말 현재 주택담보대출은 229.4조원에 달하는 것으로 나타났다.

상호저축은행 등 제2금융권의 경우 2001년 9조원 수준에서 2007년 말 37조원으로 6년 사이에 4배 이상 증가하면서, 총대출금 중 비중은 50%에서 79%로 급증했다.

금융권의 이러한 부동산 대출경쟁에는 보험사들도 예외가 아니어서 생명보험사들의 부동산담보대출은 2001년 말 8.5조원에서 2007년 말 15.2조원으로 2배정도 증가하면서, 같은 기간 부동산보유비율도 9.4조원에서 10.1조원으로 소폭 증가했다.
 
2007년 말 현재 생명보험사들의 총 대출규모 56.4조원 중 부동산 담보대출이 약 27% 비중을 차지하고 있으며, 손해보험사들의 경우 2001년 말 1.4조원에서 2007년말 5.2조원으로 4배 증가해 2007년 말 현재 총 대출규모 11.3조원 중에서 약 46%의 비중을 차지하고 있다.

현재 우리나라의 부동산대출이 어느 정도로 심각한 수준인지는 과도한 부동산 대출이 거품붕괴와 함께 이른바 '잃어버린 10년'이라고 일컬어지는 장기 불황으로 이어졌던 일본과 비교해보면 잘 나타난다.

일본은 부동산 버블 붕괴 직전 도시은행의 경우 총 대출 중 부동산대출 비중이 26%였고, 1990년 9월말 당시 상위 200개 주택전문금융회사 융자잔고의 40%가 부동산·건설을 대상으로 한 것이었다. (우리나라의 경우 은행은 47% 수준, 상호저축은행은 70%대 수준으로 거의 두 배에 달한다.)
 
과도한 부동산대출의 위험성
 
금융권 대출에서 부동산 관련 규모와 비중이 이렇듯 극에 달해있다는 것은 부동산 시장 붕괴 시 발생할 충격의 강도가 '잃어버린 10년'이 시작되던 당시의 일본이나 서브프라임모기지론 사태가 터진 미국보다 훨씬 클 수 있다는 뜻이다.

미분양 주택 급증에 따른 건설경기 침체가 장기화되고 있는 가운데 현재 가장 근본적인 문제는 미분양 주택이 얼마나 되는지 정확한 통계조차도 없는 상태에서 정부의 정책 결정과 집행이 주먹구구식으로 이뤄지고 있다는 점이다.

정부의 공식발표에 따르더라도 2008년 6월 말 기준 전국 미분양주택은 14.7만호로 2005년 12월에 비해 3배 정도가 증가한 상태이며, 2008년 5월 이후 급격한 증가추세에 있다.

그런데 공식통계 외에 브랜드가치 하락 등의 이유로 업체들의 의도적인 축소 발표를 감안하면 실제 미분양 주택은 25만 가구에 달하는 것으로 추산되며, 이명박 대통령도 최근 정세균 민주당 대표와의 회담에서 "미분양주택 25만호에 대한 대책을 마련 중"이라고 언급했다.

미분양 주택 증가로 인해 발생한 건설업계의 적체자금 규모는 정부통계인 15만호 2억원(1호 평균)으로 계산할 때 30조원 상당, 업체통계인 25만호 2억원으로 계산하면 50조원 상당으로 추산된다.

적체자금으로 인해 발생되는 금융비용(타인자본 30% 조달 가정)은 3000억∼4000억원 규모에 달할 것으로 추정되며, 금융연구원 보고서에 따르면 주택건설투자가 10% 감소하는 경우 국내총생산은 10.4조원, 고용은 8.4만명 감소하는 것으로 추산된다.

주택미분양 증가와 건설업 침체 장기화는 지역 내 주택건설 비중이 높고 미분양이 집중되어 있는 비수도권 지역에 큰 경제적 부담이 될 것으로 예상된다.

특히 2008년 상반기 중 건설사 부도업체 수는 총 180개로 전년동기대비 44% 급증한 가운데 이제는 중견업체 부도로 확산 조짐을 보이고 있으며, 건설업체의 연쇄부도는 70조원이 넘는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 부실로 이어질 가능성이 있다.

2002년 이후 금융기관들이 부동산경기 활황과 주택가격 상승을 배경으로 경쟁적으로 취급규모를 늘리면서 성장한 부동산 PF 대출금은 2008년 6월 말 기준, 은행권 47.9조원(총대출금 대비 4.4%), 저축은행 12.2조원(총대출금 대비 24.1%), 보험권 5.3조원(총대출금 대비 6.9%) 등 총 65.4조원 규모에 달한다.
 

이광재 "미국 주식시장가치의 2% 불과한 모기지 시장 붕괴가 미국과 세계경제 전체 혼란 가져와"

 

▲ 전국주택가격지수 및 서울 아파트매매가 증가율     © 브레이크뉴스

현재 연체율은 은행권이 0.68%, 저축은행 14.3%, 보험권 5.3%로, 지역별로는 강원도와 경북지역의 연체율이 각각 8.65%, 8.31%로 매우 높은 위험수준을 기록하고 있다.

특히 저축은행 부동산PF 대출금은 2006년말 21.2조원으로 전체 대출금의 50%까지 비중이 늘었다가 2008년 6월 말 12.2조(24%)로 감소한 상태인데, 연체율은 2008년 6월말 기준 14.3%로 2007년 말보다 2.9% 포인트 상승했다.

이는 은행 연체율의 21배, 보험사 연체율의 6배에 달하는 매우 높은 수치로, 결국 악성 대출이 증가했다는 방증이고, 여기에 더해 영업 정지된 저축은행(홍익·경북)의 PF 대출과 워크아웃 프로그램에 편입된 연체 PF대출을 포함하면 연체율은 20%에 달할 것으로 추정된다.

※ 저축은행들은 2007년 6월부터 자율협약을 운영, 워크아웃에 포함된 여신에 대해서는 3개월 이상 연체되더라도 최대 2년 간 요주의 채권으로 분류해 연체 대출에 포함시키지 않기로 한 바 있다.



한편 2007년 하반기 이후 저축은행 부동산 PF 대출규모에 대한 금융감독원 규제 강화(총 대출금 대비 30% 이내로 제한)에 따라 할부·리스사 등 캐피털사의 PF대출이 급증했다.

한국신용평가에 따르면 2007년 12월 기준 8개 캐피털사(산은·신한·기은·두산·롯데·한국·하나·외환)의 부동산 PF 대출규모는 3.13조원으로 2007년 3월 대비 34%나 급증한 것으로 나타났는데, 이들 8개 기관이 총 대출의 21.5%를 차지하는 것으로 추정된다.

캐피털사 부동산 PF 대출의 30% 정도는 시공사의 보증이 없이 실행된 것이어서 향후 부동산 경기변화에 따라 캐피털사 건전성과 직결된다.

반면 대출규모별 부동산 PF 대출의 구성에서도 건당 300억원 이상의 거액여신 비중이 22.5%이며, 200억원 이상 대출은 46.0%로 전체적으로 할부/리스사의 부동산PF 대출은 거액 편중 여신의 특징으로, 부동산PF 대출의 특성상 대출 대상 사업의 진척 지연으로 부동산 PF 대출이 장기화될 위험이 상존하고 있다.
 
금융안전도 평가 추락
 
이렇게 부동산 담보대출의 규모와 비중이 급격히 증가한 가운데, 미분양사태와 중소건설사 및 가계 부실, 저축은행 건전성 악화 등이 겹치면서 2008년 현재 금융안정도는 44.9로 2007년의 69.2에 비해 급속히 악화됐다.

금융안전도는 부동산 가격 상승률, 대출기관 건전성, 가계의 대출자 상환 능력으로 구성되는데, 주택가격 하락으로 부동산시장의 안정성이 하락하는 가운데 부동산 PF대출 연체율 증가로 저축은행 등 금융권 건전성이 악화되고 여기에 물가상승에 따른 금리상승으로 가계와 중소기업 대출상환 부담이 가중되는 것이다.

우리나라의 2008년 1분기 전국주택가격지수 증가율은 2007년 동기대비 2.7% 하락, 미국보다는 하락 정도가 크게 낮았으나 미분양 주택 증가율이 급증하고 있어 불안요인으로 작용할 가능성이 높다.

특히 그동안 불패신화를 자랑하던 서울의 아파트 매매가격 역시 2007년 초 19.9%의 증가율을 기록했으나 현재 8.6% 수준으로 증가세가 크게 둔화된 가운데 매매가격 대비 전세가격이 대폭 하락한 것으로 나타났다.

이로 인해 대출기관의 건전성까지 악화되고 있는데, 전반적인 은행권의 부실가능성은 낮지만 금리상승에 따른 대출상환능력 악화에 의해 중소기업 대출 연체율이 증가하고 있고, 특히 저축은행의 연체율이 급등하고 있다.

한편 이광재 의원은 "미국 주식시장가치의 2%에 불과한 모기지 시장의 붕괴(4000억 달러 손실)가 결국 미국과 세계경제의 혼란을 가져왔다"며, 주택 미분양 해소와 부동산PF대출 부실, 건설업체 재무건전성 개선을 위한 정부의 종합적 대책마련이 시급하다고 촉구했다.

선대인 부소장은 "지금 부동산 시장과 국내외 경제상황만 본다면 집값은 지금 바로 빠져야 정상"이라며, "오른다 해도 5% 이상 오르기 어렵기 때문에 각자의 자산을 지키고싶다면 부동산에 대한 미련을 버리고 1초라도 빨리 손절매하라(손해를 감수하고 팔아라)"고 충고했다.
 
취재 / 김경탁 기자  kt@breaknews.com
 

▲ 금융위기 진행 매커니즘     © 브레이크뉴스

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